醫療不動產信託：雖有進展仍風險過高

醫療不動產信託近年因兩大主要租戶破產而陷入動盪，迫使這家REIT出售或重新租賃物業。該公司近期為六間原由Prospect Medical Holdings承租的加州醫院簽訂了新的15年租約，同時出售了另外兩處物業。目前僅剩一處與Prospect相關的物業仍處於待售狀態。

由於利率上升使再融資困難，該REIT持續積極出售醫院物業以償還到期債務。雖然這些舉措解決了眼前的租戶問題，卻也揭露了更深的財務挑戰。

儘管在穩定資產組合方面取得進展，醫療不動產信託報告的年終槓桿比率仍達8.5倍，遠超過REIT公認安全門檻的6.0倍。

公司允許新租戶採用遞增租金模式，而非立即支付全額穩定租金。此做法有助租戶逐步擴展營運，但會延遲營收完整認列時程。

8.5倍的槓桿比率造成巨大風險，因為它限制了醫療不動產信託的財務靈活性。高槓桿使該REIT更易受經濟衰退或突發租戶問題衝擊。

此偏高負債水平將在2024全年限制其成長機會。公司坦承必須對收購維持高度選擇性，可能因此錯失市場良機。

雖然新租戶預計在12月前達到全額支付能力後房租收入將增長，但槓桿改善將是漸進的，意味著投資者面臨長期不確定性。

高槓桿同時增加借貸成本，若利率維持高檔可能危及股利穩定性。安全的REIT投資通常將槓桿控制在6.0倍以下，正是基於這些風險考量。